Revoluční 29 (vedle OKAY elektro), 794 01 Krnov
(+420) 554 620 019
(+420) 603 705 269
Služby znalce, tedy znalecký posudek, budete potřebovat zejména v případech v řízení před soudem ( např. soudní vypořádání společného jmění manželů, soudní exekuce a další řízení před soudem) nebo pokud se jedná o prodej či nákup , kdy prodávajícím či kupujícím je veřejná instituce ( např. obce, školy, státní podniky apod.).
Znalecký posudek se také uplatní při výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí. Znalecký posudek tedy budete potřebovat vždy v řízeních vůči státu. Znalecký posudek může vypracovat pouze znalec jmenovaný soudem.
Služby odhadce , tedy odhad nemovitosti, se uplatní v případech jednání mezi fyzickými či právnickými osobami, např. při koupi nebo prodeji nemovitosti, při mimosoudním vypořádání společného jmění manželů, mimosoudní vypořádání dědictví, pro získání hypotéky a v dalších případech při potřebě tržního ocenění ( tzv. stanovení ceny obvyklé) mezi fyzickými či právnickými osobami.
Jaká je tedy odlišnost mezi znaleckým posudkem a odhadem?
Znalec při vypracování posudku kromě ocenění tržního vypracovává také tzv. administrativní ocenění nemovité věci. Jedná se o ocenění, které má jasně daná pravidla a postup výpočtu je stanoven legislativními předpisy, koeficienty pro výpočet jsou dány vyhláškou Ministerstva financí. Uplatní se např. při výpočtu daně z nabytí. Takto určená hodnota nemovitosti má však velmi málo společného se skutečnou tržní hodnotou, za kterou by bylo možno nemovitost reálně prodat či koupit. Pokud budou dva znalci vypracovávat znalecký posudek na stejnou nemovitost, musí dojít ke stejnému nebo velmi podobnému výsledku.
Při stanovení odhadu nemovitosti ( tržní ocenění) není odhadce svázán žádnými legislativními předpisy. Při stanovení ceny nemovitosti vychází odhadce z místního šetření, z informací o skutečně realizovaných prodejích či nabízených obdobných nemovitostech v daném místě a čase, ze situace na realitním trhu, majetkoprávních vztahů, ze stavebně technického stavu nemovitosti, z územně technických podmínek, limitů, rizik, výhod a příležitostí dané nemovitosti. Bere tedy na zřetel mnoho faktorů, které mají vliv na cenu nemovitosti. Některé vlivy odhadce nemusí vůbec identifikovat, popř. je může přecenit či podcenit. Záleží na zkušenostech, přístupu k odhadu, vzdělání odhadce. Jak již bylo výše vysvětleno, odhadce není svázán žádnými legislativně danými postupy. Jsou však doporučené metody, jakými se lez dopracovat ke stanovení obvyklé ( tržní ) hodnoty nemovitosti. Odhadce podle druhu oceňované nemovitosti volí většinou metodu porovnávací, nákladovou a výnosovou, případně kombinaci uvedených metod. Pokud budou zpracovávat odhad stejné nemovitosti dva různí odhadci, mohou se dopracovat k různé ceně, odchylka může být až 15 %.
Samozřejmě tržní ocenění může zpracovat i soudní znalec. Fyzicky se pak odhad od znaleckého posudku liší tím, že znalecký posudek je opatřen kulatým razítkem a doložkou znalce, posudek odhadce je opatřen razítkem odhadce bez státního znaku. Vše ostatní je v zásadě stejné. Cena znaleckého posudku bývá také vyšší.
Problematiku daně z nabytí řeší zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb. v platném znění. Od 1.11.2016 platí, že daň z prodeje nemovitosti je povinen zaplatit vždy kupující.
Daň se týká pouze úplatných převodů, tzn. pokud jste nemovitost nabyli darem, či děděním, placení daně se Vás netýká. Od daně z nabytí jsou také osvobozeny nové stavby uvedené v § 7 zákonného opatření senátu. Jedná se pozemek nebo právo stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu a samostatná dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu. Od daně z nabytí je osvobozena rovněž dokončená nebo užívaná jednotka v bytovém domě, pokud nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek,na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.
Ke stanovení daně z nabytí je potřeba znát kupní cenu nemovitosti a tzv. směrnou hodnotu nemovitosti. Směrnou hodnotu nemovitosti určí finanční úřad na základě parametrů stavby, které uvedete v daňovém přiznání. Jedná se vlastně o administrativní ( úřední ocenění) nemovitosti.
Sazba daně je vždy 4% z daňového základu, což je kupní cena v plné výši nebo 4% ze směrné ceny. Platí se vždy vyšší z vypočtených hodnot. V případě, že nesouhlasíte s vyměřenou daní, kterou určil finanční úřad na základě směrné hodnoty nemovitosti, máte právo nechat si vypracovat znalecký posudek. Jelikož se jedná o posudek předkládaný správnímu orgánu, je potřeba, aby jej vypracoval soudní znalec.
Při žádosti o úvěr nebo hypotéku banky vyžadují doložení tržního odhadu nemovitosti, která bude pro úvěr zastavena.
Většinou banky mají své smluvní odhadce, kteří jsou zveřejněni na webových stránkách příslušné banky, případně Vám banka kontakty na tyto odhadce sdělí. Většina bank neakceptuje odhady zpracované odhadci, se kterými nemají uzavřenou smluvně spolupráci. Smluvní odhadce banky je vázán vnitřními předpisy banky, které udávají, jak má odhad nemovitosti vypadat, mají definovány srážkové koeficienty za nejčastější závady a rizika dané nemovitosti. Odhad pro bankovní účely bývá většinou nižší, než jaké by bylo možno reálně na trhu dosáhnout. Banka totiž musí zajistit návrat vložených prostředků v případě, že by jste úvěr či hypotéku nespláceli. Pro zjištění odpovídající tržní hodnoty nemovitosti je vhodné, aby se klient u banky informoval o způsobu stanovení odhadu tržní hodnoty nemovitosti a případně si nechal zpracovat nezávislý odhad ještě před jednáním s konkrétní bankou.
Vždy je potřeba vědět, k jakému účelu byl posudek či odhad vypracován. Při ocenění pomocí oceňovacího předpisu končí platnost posudku vždy při změně oceňovací vyhlášky.
Ta je každoročně aktualizována, takže je potřeba každý nový začátek kalendářního roku počítat s tím, že dojde ke změně některých přepočítávacích koeficientů, které slouží pro stanovení ceny nemovitosti.
V případě stanovení ceny obvyklé ( tržní odhad) je platnost odhadu dána situací na trhu s nemovitostmi a dalšími vlivy, které mají vliv na tržní hodnotu nemovitosti . Standardní doba platnosti odhadu je 6 měsíců, ve vyjímečných případech 3 měsíce.
Často se stává, že při místním šetření a kontrole podkladů dodaných klientem je zjištěn nesoulad mezi skutečným stavem nemovitosti a údaji v katastru nemovitosti, vydaným stavebním povolením či kolaudačním rozhodnutím.
Mohou být provedeny změny v účelu užívání stavby, přístavby, nástavby či stavební úpravy , které byly provedeny bez stavebního povolení či ohlášení nebo nejsou zkolaudovány a zapsány do katastru nemovitostí. Rovněž často zcela chybí dokumentace skutečného provedení stavby či alespoň pasport stavby , kterou by měl mít každý vlastník nemovitosti k dispozici a při prodeji nemovitosti ji předat novému vlastníku. Takové nedostatky mohou mít vliv na cenu nemovitosti. Pokud takovou situaci řešíte, nahlédněte do sekce „Co mohu dále nabídnout“.
Odhady nemovitostí
Ing. Martina Švecová
IČ: 68189010
mobil: 603 705 269
tel: 554 620 019
svecova.martina@tiscali.cz
Provozovna:
Revoluční 29 (vedle OKAY elektro)
794 01 Krnov